Оценка рыночной стоимости домов, квартир, транспорта и др. имущества

Оценочная компания «Капитал-Эксперт» предлагает профессиональные услуги по независимой оценке и экспертизе любых видов собственности, бизнеса. Мы оказываем услуги для всех городов Оренбургской области и других регионов России. Любой наш специалист обладает огромный высокопрофессиональным опытом и знаниями. Для оказании услуг по проведения независимой оценки используется толкьо специализированное ПО, а так же иные справочные и вспомогательные материалы, которые так же используют одни из ведущих оценочных компаний. На протяжении многих лет эти материалы способствовали успеху нашей компании, предоставляя нашим клиентам объективные расчеты, отчеты по независимой оценке объектов собственности, нормативные подтверждения, прав на них.

Независимая оценка осуществляется для любых целей (ипотека, залог, суд, наследство и т.д.) и производится для квартир, машин, оборудования, автотранспорта, земельных участков любого назначения, имущественных комплексов, бизнеса (ценных бумаг), переоценка основных фондов предприятия, переоценка кадастровой стоимости земель коммерческого назначения и многое другое. Как правило, оценка производится, основываясь на федеральных стандартах, установленных государством. Она является независимой и объективно отражает реальную стоимость.

Мы гарантируем Вам профессионализм, ответственность, честность в выполнении нашей работы. Надеемся, что обратившись к нам, Вы станете нашим постоянным клиентом!

Оценка недвижимости - включает как физическую недвижимость, так и права, которые частные или юридические лица могут иметь, или предъявлять на собственность, или на использование земли и строений. Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. При оценке объекта недвижимости оценщик должен придерживаться следующих основных требований: правильно идентифицировать недвижимое имущество, связанные с ним имущественные права; учесть цель и предполагаемое использование результатов оценки; определить масштабы поиска и сбора данных; выявить любые ограничивающие условия, если таковые имеются; и определить эффективную дату оценки; определить оцениваемый тип стоимости; рассмотреть всевозможные юридические ограничения прав собственности на объект недвижимости, если таковые имеются; выявить и учесть влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости любого связанного с этим объектом движимого имущества, оборудования или нематериальных активов, не являющихся частью недвижимости.

Оценка недвижимости (оценка рыночной стоимости недвижимости) определяется с безусловным правом собственности или частными имущественными правами, возникшими в результате отделения или разделения прав собственности.

Поскольку оценка служит основой принятия решения в отношении недвижимости, то характер решения влияет на характер задания и отчета об оценке. Оценка недвижимости (определение рыночной стоимости недвижимости) часто проводится для того, чтобы уточнить предложенную цену владельца или покупателя по поводу того, сколько стоит тот или иной объект недвижимого имущества. Специалисты нашей компании имеют большой опыт оценки стоимости недвижимости и произведут качественно, и в срок оценку стоимости любых объектов недвижимого имущества

Четкая постановка задачи на оценку.

Четкая постановка задачи на оценку - это первый этап, на котором определяется и формулируется базовый параметр задания на оценку. Правильная постановка задачи необходима для полного и однозначнойго понимания задания на оценку, выбора метода оценки и обоснования результатов, описанных в отчете. Факторы являющиеся наиболее существенными в задании на оценку.

• отождествление объектов недвижимого имущества;

• идентификация имущественных прав подлежащих оценке;

• применение результатов оценки;

• вид определяемой стоимости;

• дата оценки;

• описание объема выполняемых работ;

• ограничения и пределы применения результата оценки.

Отождествление объектов недвижимого имущества включает описание различных характеристик, таких как адрес, точное место расположения и границы оцениваемой недвижимости, полное описание юридических прав на основе предоставленной заказчиком информации. Так же может быть получена необходимая информация из данных государственного реестра земельных участков.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Комплексный подход к оценке недвижимого имущества, рассматривают недвижимость одновременно в различных аспектах- как реально существующий физический объект и как набор прав юридических лиц или частных, которые они предъявляют на цениваемую собственность.

Недвижимость которая обладает полными или частичными имущественными правами, может выступать как объект оценки. При определении рыночной стоимости оцениваемого имущества оценщики учитывают различные ограничения прав на собственность, такие как договор аренды, ограничения, сервитуты, притязания на права собственности, а также права распоряженияна оцениваемое имущество.

Оценка недвижимости проводится в целях определения:

• цены сделки по купле и продаже;

• залоговой суммы при кредитовании;

• налогооблагаемой базы;

• условия договора аренды;

• стоимость недвижимого имущества бухгалтерской отчетности;

• компенсации при судебных спорах;

• суммы страхования.

Виды стоимости, используемые соответствии с действующими российскими стандартами оценки:

Стоимость недвижимости и ее основные виды

• стоимость замещения;

• стоимость воспроизводства;

• стоимость при существующем использовании;

• стоимость для целей налогообложения;

• инвестиционная стоимость;

• ликвидационная стоимость;

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

• рыночная стоимость объекта оценки;

• утилизационная стоимость.

Используемый вид стоимости в процессе оценки оказывает влияние на содержание отчета об оценке. Процес подготовки, сбора, анализ информации и выбор подходв для целей оценки определяет вид стоимости( пример: доходный метод нецелесообразно применять при определении страховой стоимости). Уточнение даты по состоянию на которую определяется величины рыночной стоимости имущества , необходима по целому ряду причин (инфляция, конкуренция, изменения предпочтений потребителей и т. д).

В процессе определения стоимости необходимо учитывать все возможные ценообразующие факторы. Так как, ситуация на рынке переодически меняется, поэтому анализ информации, собранной на дату оценки, оказывает влияние на рыночную стоимость.

Дата по состоянию на которую определяется стоимость, представлена тремя видами:

• текущая;

• ретроспективная;

• будущая.

В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки – это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или будущем. Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) дату необходима при налогообложении наследства (дата смерти), расчете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (дата страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты. Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недвижимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства.

Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величину денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства. Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ ус танавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информа ции в окончательный отчет. Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответственность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов. Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки (118РАР), изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответствии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем информации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, проведенная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимости, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения ре зультатов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать за казчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости. После постановки задания на оценку составляется договор. Сбор информации и предварительный анализ данных. Процедура анализа и обработки информации, количество оценщиков задействованных в работе, а также необходимое время для обработки данных, зависят от поставленного задания на оценку.

Успешная работа данного этапа зависит от тщательного сбора информации и ее обработки, которая требует составления графика работы и определения информационных источников. Согласно предварительному анализу данных, оценка объектов может проводиться группой специалистов или одним оценщиком. График работы специалиста и время необходимое для выполнения каждого этапа, строится согласно структуры отчета об оценке.

Юридическая, физическая, географическая и экономическая характеристики недвижимого имущества должны содержаться в специальных данных. По сопоставимым объектам с оцениваемой недвижимостью, должна быть собрана достоверная информация. Фонд конкурентной недвижимости с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства позволяет оценить информация о предложениях на рынке. Экономические возможности потенциальных участников рынка, должны отражать данные о спросе. В процессе оценки используемая информация, должна помочь специалисту определить все ценообразующие факторы, проанализировать экономическое состояние в целом и в частности, рынка недвижимого имущества , включая сегментарный и территориальный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использо вания и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также ука зать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания. Сравнительный подход основан на предположении, что разум ный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами. Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения резуль татов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке.

На заключительном этапе оценки имущества, происходит передача заказчику отчета об оценке, с изложением результатов, подготовленного в письменной форме, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости указанная в отчете является субъективным мнением оценщика .

При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• юридический адрес оценщика;

• сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности;

• точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости;

• реквизиты юридического лица;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости;

• перечень использованных при проведении оценки данных с ука занием источников их получения,

• принятые при проведении оценки допущения;

• последовательность определения стоимости и ее итоговая вели чина;

• ограничения и пределы применения полученного результата;

• дата определения стоимости объекта оценки;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавли вающих количественные и качественные характеристики объек та оценки.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, призна ется достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости.

Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Наша компания предлагает услуги по оценке стоимости недвижимости в Красноярском крае, Москве и Московской области, более подробно вы можете узнать об этом в соответствующих разделах сайта:

1. Оценка жилой недвижимости (отдельно расположенные и сдвоенные односемейные дома, многоквартирные здания)

2. Оценка коммерческой недвижимости (офисные здания, производственно-промышленные центры, торговые центры, оптовые базы, отели и рестораны). Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью. Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости – доходный.

← Вернуться назад